這兩天，某大的理財產品暴雷事件沸沸揚揚，幾年過去，房企的生存情況從山頂迅速墜入谷底。

　　另一邊，又有一家房企“靜悄悄”地分拆物業，提交招股書，準備赴港上市。

　　9月13日，瑞安房地產有限公司發公告宣布，擬分拆公司商業投資物業、物業管理及資產管理業務并獨立上市，分拆后的實體將以瑞安新天地的名義獨立運營。瑞安新天地已提交了在我國香港聯合交易所主板上市的申請。

　　01

　　說起瑞安房地產，這是一家有故事的房企。

　　2004年成立，為瑞安集團的地產旗艦公司，總部坐標上海，2006年在香港聯交所上市。主要從事開發、銷售、租賃、管理及長期持有優質商業及住宅多用途物業。

　　瑞安房地產的主席羅康瑞先生，也是瑞安集團主席、瑞安建業有限公司主席。1948年4月生于香港，祖籍廣東普寧市。

　　羅主席家世顯赫，父親是香港鷹君集團創辦人羅鷹石。

　　羅主席1969年畢業于澳大利亞新南威爾斯大學。1969年返港后，先在其家族鷹君集團公司工作，后創辦香港瑞安建筑公司，最初發展建筑業，后擴展至地產、建筑材料等業務。

　　瑞安房地產的另一個故事就涉足當年轟動一時的上海社保基金案，年紀稍長的蜜友應該有印象。

　　那是2006年的夏天，被曝出上百億社保基金被違規挪用，其中最為知名的，并已承認的就是瑞安集團通過委托貸款的形式，獲得8.75億人民幣元社保資金。

　　此后，瑞安屢被關注的，大概就是新天地的上市歷程了。

　　02

　　瑞安新天地上市的故事更為坎坷。

　　時間要從2012年開始，彼時，瑞安房地產曾公開披露中國新天地單獨上市的計劃，并將旗下的商辦物業資產打包塞入了中國新天地體系。

　　2013年，瑞安房地產對外宣布公司開始與中國新天地分開營運，分為兩家獨立的公司，并在當時提出未來將實現中國新天地獨立上市的設想。

　　然而，因為降負債等原因，這一計劃被擱置了。

　　2014年開始，瑞安忙著“降負債”，開啟一系列的賣資產動作：出售位于虹橋天地的酒店，出售上海太平橋企業天地物業。

　　2015年，瑞安官宣給上市按下暫停鍵，表示，“現階段安排中國新天地上市并非充分反映其資產價值的最佳方式，決定短期內不會進行中國新天地的上市計劃”。

　　直到這兩年，物企上市浪潮啟動，市場還沒有忘記瑞安當初的“野心”。

　　對此，瑞安房地產2021年中期業績會上，羅康瑞主席的一席話意味深長：“十年前，我們就研究過新天地獨立上市的問題，但當時市場條件和物業并未完全成熟。我們還在做這方面的研究，目前能說的就只有這些。”

　　是的，相比10年前，如今的市場條件的確更成熟了。

　　但在蜜妹看來，物企上市的最佳年份是2019年前后，現在資本市場對房地產相關行業的認可度已經大大降低，瑞安新天地這時候才啟動IPO，會不會晚了呢？

　　當然，資本市場的態度不僅取決于風向，還有公司本身的價值。接下來我們看看瑞安新天地的一些主要數據。

　　03

　　招股書顯示，瑞安房地產物業總建筑面積為200.52萬平米，其中52.7%位于上海。物業總建筑面積(不包含停車場及其他空間)的64.4%和35.6%分別為零售和辦公物業。

　　其物業組合大部分為瑞安房地產于上海、武漢、佛山及重慶的“天地”系列城市更新小區的主要商業空間。

　　收益方面，2018-2020年，瑞安房地產的收益分別為23.93億元、25.80億元、23.58億元。2020年降幅比較明顯，主要是因為黑天鵝的影響。

　　2021上半年，收益情況有所好轉，從去年同期的11.12億元增加到13.77億元，增幅為23.83%。

　　凈利潤2021上半年也有所恢復，從去年同期的虧損8.85億元，到盈利4.74億元。不過值得注意的是，2019年，瑞安新天地的凈利潤同比是下降的，為5.84億元，2018年這一數字為6.81億元。降幅14.24%。

　　如果順利上市，瑞安新天地能否實現穩定地利潤增長？這個還存在不確定性。

　　現金流方面，瑞安新天地的融資活動現金凈額常年為負；投資活動產生的現金凈額也常年為負，2021上半年繼續為負值；經營活動產生的現金凈額今年上半年有較大提高，從去年的-900萬元，增至481萬元。

　　總的來看，瑞安新天地2018-2020年的期末現金及現金等價物呈逐年降低的狀態，分別為37.27億元、34.07億元、29.57億元。2021上半年，這一數據為31.19億元。

　　主要財務比率來看，不得不感嘆，物企的資產負債率真的低。瑞安新天地的凈資產負債比率長期在20%左右。

　　凈利潤率2019年略有下降，從前一年的28.8%降到22.6%，但2021上半年上升明顯，為34.4%。

　　值得注意的風險，蜜妹簡單提煉了下，主要有以下幾方面。

　　區域色彩較重，尤其倚重上海、武漢及佛山的房地產市場表現、零售消費表現及企業營商氣氛。尤其是上海，截至2021上半年，瑞安新天地13項商業物業中的7項(或分別占投資物業組合的總建筑面積及總資產價值52.7%及71.9%)位處上海。

　　母公司依賴：從瑞安房地產產生部分收益，且現時倚靠瑞安房地產提供若干支持和服務。

　　最后一個不確定性就是黑天鵝，雖然如今的情況在逐步好轉，但要完全恢復秩序尚需時日，在房地產行業逐漸進入冰封期的當下，物企這個賽道也變得越來越擁擠。瑞安新天地能否殺出一條陽光大道，有待時間檢驗。