在市場(chǎng)環(huán)境及多重作用的影響下，華遠(yuǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)難以覆蓋成本。

　　行業(yè)寒冬下，即便是老牌房企也難"安全"度過(guò)。

　　近日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)披露了2021年度業(yè)績(jī)預(yù)虧公告，公告顯示華遠(yuǎn)地產(chǎn)預(yù)計(jì)去年全年歸母凈利潤(rùn)同比下降215.9%至266.6%，歸母扣非凈利潤(rùn)同比下降297.2%至373.4%，并且實(shí)現(xiàn)了扭盈為虧，去年全年歸母凈利潤(rùn)及歸母扣非凈利潤(rùn)均為虧損的狀態(tài)。

　　而在利潤(rùn)全線下滑的背后是華遠(yuǎn)地產(chǎn)難言樂(lè)觀的銷售層面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示2021年華遠(yuǎn)地產(chǎn)銷售額120.2億元，而2020年同期時(shí)為231.1億元，同比下降48%，近乎腰斬。

　　不但沒(méi)有達(dá)到此前"三到五年實(shí)現(xiàn)500億銷售規(guī)模"的目標(biāo)，反而與此目標(biāo)愈加背道而馳，就連2021年180億元的銷售目標(biāo)都未達(dá)成。

　　【扭盈為虧】

　　據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)公告顯示，預(yù)計(jì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)2021年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約為-4.8億元至-6.9億元，與2020年同期的4.14億元相比下降了215.9%至266.6%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)約為-5.7億元至-7.9億元，與2020年同期的2.89億元相比下降了297.2%至373.4%，虧損金額如此之高，讓人不禁質(zhì)疑華遠(yuǎn)地產(chǎn)怎么了。

　　而對(duì)于此番業(yè)績(jī)?nèi)A遠(yuǎn)地產(chǎn)認(rèn)為，受新冠疫情不斷延續(xù)、地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及融資環(huán)境不斷收緊、市場(chǎng)情況持續(xù)走低等因素的疊加影響，華遠(yuǎn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的部分住宅及商業(yè)項(xiàng)目銷售價(jià)格不及預(yù)期，為順應(yīng)市場(chǎng)變化，加快銷售及現(xiàn)金回籠，華遠(yuǎn)地產(chǎn)根據(jù)各項(xiàng)目所處區(qū)域的市場(chǎng)環(huán)境、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、推售節(jié)點(diǎn)及銷售周期，預(yù)計(jì)對(duì)部分項(xiàng)目售價(jià)進(jìn)行調(diào)整，使得可變現(xiàn)凈值低于成本，為此擬計(jì)提減值準(zhǔn)備約13.5億元至16.2億元，對(duì)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)的影響約為-10.4億元至-12.6億元；及近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制已逐漸形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)走低態(tài)勢(shì)，行業(yè)整體毛利率下降，華遠(yuǎn)地產(chǎn)本年結(jié)算收入雖有大幅增加，但結(jié)算項(xiàng)目中低毛利項(xiàng)目占比提高，導(dǎo)致毛利率較去年同期下降。

　　"可變現(xiàn)凈值低于成本"，也就是說(shuō)在市場(chǎng)環(huán)境及多重作用的影響下，華遠(yuǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)難以覆蓋成本，從而導(dǎo)致了毛利率的下行，并且隨著減值準(zhǔn)備的計(jì)提，華遠(yuǎn)地產(chǎn)凈利潤(rùn)受到了進(jìn)一步的影響。

　　【激進(jìn)擴(kuò)張后遺癥】

　　上文也提到了由于可變現(xiàn)凈值低于成本，華遠(yuǎn)地產(chǎn)計(jì)提的13.5億元至16.2億元的減值準(zhǔn)備對(duì)當(dāng)期歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)的影響約為-10.4億元至-12.6億元，要知道華遠(yuǎn)地產(chǎn)2020年、2019年兩年歸母凈利潤(rùn)也僅為11.713億元，可以說(shuō)華遠(yuǎn)地產(chǎn)近兩年都在"陪跑"。

　　雖然華遠(yuǎn)地產(chǎn)認(rèn)為主要系市場(chǎng)環(huán)境的影響，但事實(shí)上，這與華遠(yuǎn)地產(chǎn)從"小而美"到"大而強(qiáng)"的戰(zhàn)略有著較為直接的關(guān)系，2018年華遠(yuǎn)地產(chǎn)改變策略為堅(jiān)持區(qū)域深耕和快周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)邏輯，在天津、重慶、長(zhǎng)沙、佛山、銀川、涿州等地不斷加大土儲(chǔ)，深化以北京為核心并且輻射京津冀、中部、西部及珠三角四大區(qū)域，并定下了"三到五年實(shí)現(xiàn)500億銷售規(guī)模"的目標(biāo)。

　　在策略的影響下，2018年、2019年華遠(yuǎn)地產(chǎn)不斷加大土儲(chǔ)力度，數(shù)據(jù)顯示，2018年至2019年華遠(yuǎn)地產(chǎn)存貨分別為318.9億元、428.7億元，分別同比增長(zhǎng)50.3%及34.43%，在總資產(chǎn)中的比重也逐年攀升分別為64.21%、73.31%，但在市場(chǎng)環(huán)境的影響下，華遠(yuǎn)地產(chǎn)銷售層面并不樂(lè)觀，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)2021年銷售額為120.2億元，與2020年同期的231.1億元相比下降了48%，近乎腰斬。

　　而截至去年9月末，華遠(yuǎn)地產(chǎn)存貨仍高達(dá)459.2億元，在總資產(chǎn)中的比重高達(dá)72.4%，由此看來(lái)，在擴(kuò)張之路上華遠(yuǎn)地產(chǎn)僅土儲(chǔ)在"狂奔"，銷售仍在"散步"，并且在市場(chǎng)環(huán)境及區(qū)域的影響下，華遠(yuǎn)地產(chǎn)未來(lái)業(yè)績(jī)或?qū)⑹艿匠掷m(xù)影響。

　　【毛利率、利潤(rùn)下行】

　　除了業(yè)績(jī)受到影響以外，華遠(yuǎn)地產(chǎn)盈利能力也受到一定影響，數(shù)據(jù)顯示截至去年9月30日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)毛利率為12.34%，同比減少15.6個(gè)百分點(diǎn)，導(dǎo)致毛利率下降的原因正是此前拿地價(jià)高，如今售價(jià)較低的原因，據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)報(bào)了解，去年前三季度華遠(yuǎn)地產(chǎn)各業(yè)態(tài)銷售均價(jià)為10244.25元/平方米，較2020年同期的11014.15元/平方米下降了7%。

　　并且從大幅增長(zhǎng)的營(yíng)業(yè)總成本也可看出其不斷被壓縮的毛利率，截至去年9月末，華遠(yuǎn)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)總成本54.96億元，同比增長(zhǎng)121.87%，其中營(yíng)業(yè)成本47.94億元，同比增長(zhǎng)141.46%；銷售費(fèi)用2.883億元，同比增長(zhǎng)28.57%；管理費(fèi)用1.82億元，同比增長(zhǎng)26.33%，在多重作用影響下，導(dǎo)致華遠(yuǎn)地產(chǎn)盈利能力受到影響。

　　截至去年9月末，包含毛利率在內(nèi)的衡量華遠(yuǎn)地產(chǎn)盈利能力的指標(biāo)均有所下降，凈利率由上年同期的10.1%減少9.72個(gè)百分點(diǎn)至去年三季度末的0.38%，資產(chǎn)收益率由上年同期的3.5%減少3.31個(gè)百分點(diǎn)至去年三季度末的0.19%，總資產(chǎn)收益率由上年同期的0.45%減少0.42個(gè)百分點(diǎn)至0.03%，投入資本回報(bào)率由上年同期的0.72%減少0.64個(gè)百分點(diǎn)至0.08%。

　　可以說(shuō)華遠(yuǎn)地產(chǎn)盈利能力"全線"下滑，而在市場(chǎng)環(huán)境及上述影響下，未來(lái)華遠(yuǎn)地產(chǎn)盈利能力或?qū)⒁搽y言樂(lè)觀。