文|天一

　　目前看來，招商蛇口似乎并未按照原先計劃那樣投給出險房企，而是打算將這筆資金置換一個舊改項目的前期投入資金及后續資產投資，如果招商蛇口此次不能給一個很好地解釋，那么后續相關融資的企業恐怕成功性將會打折。

　　招商蛇口第一期中期30億元并購票據已完成注冊。作為業內首筆并購票據，其動向備受業內人士關注。但據招商蛇口發布的首次募集資金用途中，原本用于并購的資金卻成為了其旗下舊改項目的前期投入資金及后續資產投資，這項舉措完全出乎業內人士意料。

　　另一半融資款被用于償還銀行貸款。近年來，招商蛇口由于頻頻高溢價拿地和攀升的永續債利息，已經嚴重影響了利潤，近幾年其歸股凈利潤一直是負數，其銷售額也一度下滑，在此背景下，招商蛇口近來還頻頻為其子公司擔保，去年12月至今的一個半月里，就已經擔保了6次，涉及金額約47.82億元。

　　【業內首筆并購票據受關注】

　　1月12日，招商蛇口2021年度第一期中期30億元并購票據已完成注冊，其中12.9億元已明確用于并購，剩余2.1億元將用于未來符合并購要求的項目，15億元用于償還公司的銀行貸款。這也意味著，在并購類債券發行上，招商蛇口踏出了地產行業第一步。

　　此次該公司擬募集25.8億元的資金，12.9億元用于償還公司的銀行貸款，另外12.9億元用于支持產業內協同性較強的企業緩解流動性壓力。

　　除招商蛇口外，有市場消息顯示，華潤、中海、萬科等企業均有計劃在中國銀行間市場交易商協會注冊發行并購票據，募集資金用于房地產項目的兼并收購。

　　在2021年12月10日，中國銀行間市場交易商協會舉行房地產企業代表座談會表示，將優先支持符合房地產調控政策的企業注冊債務融資工具用于并購項目或已售在建項目建設，重點支持符合房地產調控政策的企業注冊發行中長期限的債務融資工具，募集資金優先用于補充已售在建項目的資金缺口、以及用于房地產項目或資產的股權收購，支持保交樓、保民生、保穩定，積極滿足房地產合理融資需求，促進房地產業健康發展和良性循環。

　　1月10日，也有媒體指出，央行要求保利、招商蛇口等9家開發商通過收并購項目的方式為11家房企提供流動性支持，鼓勵銀行業金融機構積極為并購企業發行債務融資工具提供服務，提高發行效率。

　　對此，招商蛇口相關人士回應稱并未收到相關的通知，“理論上來說，收并購是相對市場化的行為。”

　　【并購融資投于舊改項目】

　　作為地產行業的第一筆30億并購票據，招商蛇口的并購動向備受業內人士所關注，且會一定程度上會影響相關并購類票據的后續風向。但目前看來，招商蛇口似乎并未按照原先計劃那樣投給出險房企，而是打算將這筆資金置換一個舊改項目的前期投入資金及后續資產投資，如果招商蛇口此次不能給一個很好地解釋，那么后續相關融資的企業恐怕成功性將會打折。

　　其中為項目輸血具體情況為，用于并購用途的12.9億元將投向一個城市更新項目。

　　2021年8月9日，招商蛇口的子公司競得了這個項目公司的80%股權及債權，并最終持有40.8%的股權，C公司及B公司最終持有A公司股權比例分別為39.2%和20%，也就是說并購后招商蛇口成為第一大股東。

　　該城市更新項目的收購總價款達21.53億元。此次發行債券的募集資金12.9億元用于并購，金額不超過并購總價款的60%，置換發行人前期投入資金及后續資產投資。

　　招商蛇口表示，由于本次住宅項目體量巨大，故需引進較強的資金及運營能力的開發商加入才能確保項目順利推進，避免出現項目中途擱淺。

　　對此，知名地產分析師嚴躍進表示：“這個在市場上確實有爭議，因為大家覺得并購融資應該更多的投向出險企業問題資產，結果突然變成了舊改，大家會覺得不一致了，而企業也應該做出一個解釋。”

　　【頻頻溢價拿地，永續債高筑】

　　招商蛇口并未將并購融資投給出險房企，而是為項目輸血，還將令一半融資金額用于償還銀行貸款的原因，可能和其自身資金拉緊、永續債高筑有關。

　　為了躋身房企前十強，招商蛇口頻頻高溢價拿地，還被業內冠于“地王收割機”之稱。受高溢價拿地影響，投資活動產生的現金流量凈額常年為負，且近兩年歸屬股東凈利潤的下滑幅度明顯。

　　據數據顯示，招商蛇口2015年至2020年的歸屬股東凈利潤分別為17.95億元、38.3億元、34.66億元、71.17億元、48.98億元、9.13億元，2019及2020年下滑幅度較大。2017年至2020年及2021年前三季度的投資活動產生的現金流量凈額分別為-326.57億元、29.55億元、-131.58億元、-48.18億元、-169.45億元，數據來看，其活動性現金流常年為負，且每隔一年就大幅下滑一次。

　　另外，招商蛇口的單月銷售額也已連續5個月下滑。數據顯示，2021年7月至11月，招商蛇口分別實現合同銷售金額203.04億元、203.52億元、233.29億元、165.45億元、252.91億元，較2020年同期分別下滑11.17%、24.07%、21.72%、36.44%、13.57%。

　　其激進的拿地風格也延續到了2021年。據中指研究院數據顯示，2021年招商蛇口權益拿地金額853億元、權益銷售額約2043億元，拿地銷售比為41.75%，超過拿地銷售比40%紅線1.75個百分點，超2021年50家代表企業拿地銷售比均值17.75個百分點。

　　從表面來看大規模的擴張似乎并未對招商蛇口造成太大的影響，甚至資產負債率還有下滑趨勢，但其實在看似平靜的數據背后，是其永續債攀升至A股上市房企永續債規模榜首的真相。

　　數據顯示2017年至2020年，招商蛇口永續債余額分別為40億元、70億元、190億元、204.74億元，截止今年9月30日，其永續債規模已達317.48億元。而永續債不計入負債所以造就了招商蛇口的紙面平靜。在表面的平靜之下，是招商蛇口前三季度支付永續債的利息已高達10.11億元，且隨著每年永續債的利息率上調，會進一步吞噬其利潤空間。

　　除此之外，招商蛇口還頻繁為旗下公司擔保。據不完全統計，從去年12月至今，僅一個半月時間內，招商蛇口就已經為旗下6家子公司做擔保，涉及金額約47.82億元。