作者|小債看市

　　來(lái)源|小債看市(ID：little-bond)

　　發(fā)軔于汕頭，興盛于深圳，得益于大灣區(qū)紅利的龍光集團(tuán)，近年來(lái)以黑馬之姿一路狂奔，但其高價(jià)拿地瘋狂擴(kuò)張背后隱憂浮現(xiàn)。

　　01美元私募債風(fēng)波

　　1月14日，據(jù)彭博消息，龍光集團(tuán)(3380.HK)稱公司沒(méi)有任何美元私募債，正在籌備發(fā)行中票。

　　此前，市場(chǎng)傳言稱龍光集團(tuán)有30億美元私募債，被機(jī)構(gòu)瘋狂施壓要求提前還債。

　　受此消息影響，龍光集團(tuán)多只美元債出現(xiàn)異動(dòng)，其中“LOGPH53/401/14/25”報(bào)價(jià)75.484，下跌7.526%，收益率16.469%。

　　《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前龍光集團(tuán)存續(xù)12只美元債，存續(xù)規(guī)模36.8億美元，其中今年8月將有一筆3億美元債到期。

　　從發(fā)行票息看，龍光集團(tuán)融資成本較低，2021年上半年其新增借貸平均成本為4.6%，期末加權(quán)平均借貸成本為5.4%。

　　去年末，惠譽(yù)發(fā)布評(píng)級(jí)報(bào)告，確認(rèn)龍光集團(tuán)長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“BB”評(píng)級(jí)，展望“穩(wěn)定”。

　　在境內(nèi)債方面，主要由龍光集團(tuán)子公司龍光控股發(fā)行，目前存續(xù)18只，存續(xù)規(guī)模206.14億元，一年內(nèi)到期規(guī)模有50.26億元。

　　值得注意的是，近日龍光集團(tuán)大規(guī)模裁員一事引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，有被裁員工拉橫幅抗議，橫幅顯示“龍光以房屋質(zhì)量問(wèn)題為由，非法大面積辭退員工”。

　　02700億有息負(fù)債

　　據(jù)官網(wǎng)介紹，龍光集團(tuán)創(chuàng)立于1996年，于2013年在香港聯(lián)交所主板上市，是一家致力于構(gòu)建美好生活的城市綜合服務(wù)商。

　　龍光控股是龍光集團(tuán)在境內(nèi)最主要的運(yùn)營(yíng)主體，主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)投資及工程施工。

　　從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，紀(jì)海鵬和女兒紀(jì)凱婷通過(guò)家族信托實(shí)際控制龍光集團(tuán)，是龍光實(shí)際控制人。

　　2020年，受益于重倉(cāng)“粵港澳大灣區(qū)”的紅利，龍光集團(tuán)躋身“千億俱樂(lè)部”。

　　2021年，龍光集團(tuán)歸屬公司股東權(quán)益的合約銷售額約為1402億元，同比增長(zhǎng)16.2%，但未完成1448億元年度目標(biāo)。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年龍光集團(tuán)以1588.2億操盤金額在房企中排第20位；以934.2萬(wàn)平方米操盤面積位居第25名，屬于TOP20大中型房企。

　　在土地儲(chǔ)備方面，2021年上半年龍光集團(tuán)新獲取項(xiàng)目27個(gè)，應(yīng)占權(quán)益總建筑面積約363.34萬(wàn)平方米。

　　截至去年6月30日，龍光集團(tuán)土地儲(chǔ)備總建筑面積約8555.74萬(wàn)平方米，平均土地儲(chǔ)備成本為每平方米5382元。

　　若以貨值計(jì)算，粵港澳大灣區(qū)及長(zhǎng)三角區(qū)域占比約為85%。

　　2021年上半年，龍光集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收351.65億元，同比增長(zhǎng)13.3%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)61.82億元，同比微增0.4%。

　　近年來(lái)，受結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目區(qū)域分布影響，龍光集團(tuán)整體營(yíng)業(yè)毛利率呈下行趨勢(shì)，2021年中期降至26.92%，但得益于良好的項(xiàng)目布局，整體保持在較高水平。

　　截至2021年中，龍光集團(tuán)總資產(chǎn)為2897.95億元，總負(fù)債2190.2億元，凈資產(chǎn)707.76億元，資產(chǎn)負(fù)債率75.58%。

　　從房企融資“三道紅線”看，龍光集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.8%，現(xiàn)金短債比為1.8，凈負(fù)債率為61.4%，全部實(shí)現(xiàn)綠檔。

　　《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，龍光集團(tuán)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的69%。

　　截至同報(bào)告期，龍光集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債有1519.84億元，主要為其他流動(dòng)負(fù)債，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)115.48億元。

　　相較于短債規(guī)模，龍光集團(tuán)流動(dòng)性較好，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有404.43億元，可以覆蓋短債，短期償債壓力不大。

　　此外，龍光集團(tuán)還有670.36億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)623.46億元。

　　整體來(lái)看，龍光集團(tuán)剛性債務(wù)規(guī)模有738.94億元，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為34%。

　　有息負(fù)債逐年增長(zhǎng)，龍光集團(tuán)融資成本不斷上升，2020年該指標(biāo)高達(dá)20.51億元，對(duì)公司盈利空間形成一定侵蝕。

　　近年來(lái)，龍光對(duì)外融資需求不斷提高，其融資渠道多元化，主要依賴于銀行借款和發(fā)債，還通過(guò)應(yīng)收賬款、股權(quán)以及股權(quán)質(zhì)押等方式融資。

　　去年末，龍光集團(tuán)向合格投資者發(fā)行6.65億元資產(chǎn)支持證券CMBS，發(fā)行期限12年，票面年利率5.2%。

　　龍光成為自監(jiān)管部門支持優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企發(fā)債政策出臺(tái)以來(lái)，繼龍湖、碧桂園之后國(guó)內(nèi)第三家成功發(fā)債的民營(yíng)房企。

　　值得注意的是，龍頭集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益與少數(shù)股東損益占比不匹配，存在一定“明股實(shí)債”嫌疑。

　　截至2021年中，龍光集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益已達(dá)252,2億元占比36%，較2020年末增長(zhǎng)38%；少數(shù)股東損益為3.19億元，較2020年末有所減少。

　　總的來(lái)看，龍光集團(tuán)毛利率雖逐年下滑，但整體業(yè)績(jī)和盈利能力尚可；剛性債務(wù)規(guī)模較大，財(cái)務(wù)費(fèi)用支出增加。

　　03地王收割機(jī)

　　1996年，在房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展初期，紀(jì)海鵬家族在汕頭創(chuàng)立龍光建安，后進(jìn)軍深圳房地產(chǎn)，并將業(yè)務(wù)擴(kuò)張至整個(gè)珠江三角。

　　2000年，龍光建安啟動(dòng)占地776畝的汕頭城中村改造項(xiàng)目“金禧花園”，在汕頭一舉成名，紀(jì)海鵬由此發(fā)家。

　　三年后，龍光建安以2.86億元競(jìng)投得深圳市寶安中心地塊，成為寶安中心區(qū)的“地王”，掀開(kāi)了異地?cái)U(kuò)張的序幕。

　　隨后，龍光擴(kuò)張業(yè)務(wù)版圖，并逐漸進(jìn)入佛山、南寧、廣州、惠州、珠海及中山等房地產(chǎn)市場(chǎng)，確立了以珠江三角洲為核心發(fā)展的戰(zhàn)略布局。

　　另外，龍光集團(tuán)還進(jìn)軍高速公路建設(shè)領(lǐng)域，以BOT形式投資建設(shè)了四個(gè)項(xiàng)目，總投資達(dá)367億元。

　　2009年后，龍光逐漸完成重組并成功收購(gòu)深圳優(yōu)凱思，2011年將總部搬至深圳。

　　2012年9月，龍光地產(chǎn)香港公司成立，為籌備上市做最后的準(zhǔn)備。歷經(jīng)一年半的努力，2013年12月龍光集團(tuán)登陸資本市場(chǎng)。

　　近年來(lái)，熟練斬獲“地王”的龍光，在深圳龍華、光明乃至前海搶下多宗“地王”。

　　2014年12月，龍光以總價(jià)46.8億元拿下位于深圳市龍華白石龍區(qū)域的A802-0305號(hào)住宅用地，折合樓面地價(jià)2.51萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)85.3%。

　　2015年，龍光又以112.5億元拿下龍華紅山地塊，成為當(dāng)時(shí)的深圳總價(jià)地王。

　　2016年，龍光再度刷新紀(jì)錄，以140.6億元拿下深圳市光明新區(qū)一商住混合用地塊，成為全國(guó)總價(jià)地王。

　　值得注意的是，龍光敢于多次拿下“地王”，都離不開(kāi)“金主”的支持，其背后閃現(xiàn)著浙商銀行、平安大華等機(jī)構(gòu)的身影，存在“明股實(shí)債”嫌疑。

　　2021年上半年，龍光還在土地市場(chǎng)上高舉猛打，其在深圳首輪集中供地中豪擲80億成最大贏家。

　　然而，去年下半年龍光集團(tuán)便鮮少露面，其僅在汕頭以7.08億元的總價(jià)競(jìng)得一宗宅地。

　　隨著深圳房?jī)r(jià)降溫，龍光區(qū)域發(fā)展的高周轉(zhuǎn)紅利逐漸褪去，其高價(jià)拿地?cái)U(kuò)張的背后，面臨著高杠桿、高風(fēng)險(xiǎn)、高負(fù)債等一系列問(wèn)題。